7.4 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

案例背景

甲公司擬將其十年前外購的一處廠房對外出售，該廠房購人時(shí)的成本為1000 萬元，現(xiàn)對外出售的不含稅價(jià)格為5000萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為3000萬元（假定該房有六成新）。

問題：如何降低廠房對外出售環(huán)節(jié)高額的土地增值稅？

案例分析

直接出售廠房土地增值稅測算表

根據(jù)上表數(shù)據(jù)，對照土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表，該交易對應(yīng)的土地增值稅稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%。

應(yīng)納土地增值稅=2000×40%-3000×5%=650（萬元）稅負(fù)高達(dá)13%�；I劃方案

由于單獨(dú)交易廠房面臨較重的土地增值稅，因此可以考慮將廠房從甲公司分立出去成立乙公司，由乙公司持有廠房，再由乙公司將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給購買方，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式間接實(shí)現(xiàn)廠房的轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)現(xiàn)行政策，甲公司分立乙公司的過程涉及的廠房持有主體的變更不征收土地增值稅。乙公司后續(xù)轉(zhuǎn)讓的是其股權(quán)而非廠房本身，也不需要繳納土地增值稅。

通過該方案，甲公司可以節(jié)約土地增值稅650萬元。

法律依據(jù)

（1）根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

（2）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)），按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

案例總結(jié)

通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式回避土地增值稅的征稅是企業(yè)降低土地增值稅的方法之一，但該方法在理論界和實(shí)務(wù)界均存在一定的爭議。部分稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)稅法實(shí)質(zhì)課稅的原則認(rèn)定該類股權(quán)轉(zhuǎn)讓視同房地產(chǎn)交易繳納土地增值稅，因此在實(shí)際操作過程中應(yīng)加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可是方案順利實(shí)施的前提。