5.3 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入

案例背景

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱甲公司）開發(fā)建造的某房地產(chǎn)項目為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，銷售取得不含稅收入為3000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定允許扣除的項目金額為2480萬元

問題：如何合理降低土地增值稅稅負(fù)？

案例分析

該項目應(yīng)當(dāng)按照30%的稅率繳納土地增值稅。土地增值稅=520×30%=156（萬元）

籌劃方案

甲公司可以適當(dāng)降低不含稅售價24萬元，將原本3000萬元的售價降低至2976萬元。

根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，甲公司無須繳納土地增值稅。

甲公司增加稅前利潤=156-24=132（萬元）

法律依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

②因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

③因城市實施規(guī)劃、國家推設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

④對企票業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

案例總結(jié)

本案例是利用臨界值進(jìn)行稅務(wù)籌劃的典型案例，如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%～30%這個區(qū)間，就可以通過適當(dāng)控制出售價格來源免繳納土地增值稅。當(dāng)然，價值的控制要有限度。實務(wù)中，企業(yè)要在相關(guān)交易部門確定的底價之上進(jìn)行籌劃。